就在美联储正考量是否继续加息之际美国房地产市场已亮起警示信号

文/利迪亚 2026-10-21 11:57:28 583

【友财网讯】-美联储抗击通胀的工作，正遭遇一个越来越棘手的难题：即便整体物价压力持续存在，房地产市场却已经陷入低迷。

周二多份独立报告显示，9月住房数据进一步走弱，让美联储在斟酌下一步利率决议时，政策局面变得更加复杂。

情况大概率还会继续恶化。如果美联储在未来数月按预期上调短期利率，当前已经达到7.43%的抵押贷款利率或将继续走高，进一步削弱购房负担能力。房贷成本攀升，叠加通胀上行、住房供给短缺三重压力。

Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基写道：“除非华盛顿彻底调转政策方向，降低新房购置成本，否则房地产市场即将陷入深度休眠。现在还没到冬天，但楼市已经深度冻结。”

全美房地产经纪人协会（NAR）数据显示，作为前瞻性指标的成屋签约销售指数，创下2001年有统计以来的历史新低。该指数当月环比下滑7.3%，同比下跌11.3%，华尔街此前预期仅下降0.4%。

房屋开工量是评估楼市状况的另一项关键指标，周二公布数据同样大幅差于本就偏低的市场预期。

美国商务部数据：经季调年化口径，私人住宅新开工环比下滑5.2%，市场预期仅降0.4%；建筑许可环比下降0.2%，而道琼斯一致预期为上涨2%。

独栋住宅许可仅84.5万套，较8月下降4%，创2023年以来最低。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示：“抵押贷款利率快速上行，导致9月市场走弱。就业和收入增长虽然可以支撑购房需求，但购房负担能力，更多由按揭利率变化主导。”

*利率上行拖累前景*

《抵押贷款新闻日报》数据，9月大部分时间30年期按揭利率高于7%，月末在7.6%附近。五年前利率仅约3%，催生疫情时期楼市繁荣，需求暴涨、房价随之大涨。

除签约销售数据之外，房屋建筑商信心也跌至14年低位。

在部分情形下，美联储官员可能会因为楼市走弱而转向宽松货币政策。降息一般可以降低借贷成本、刺激购房需求。

但美联储当下首要任务是压制通胀。上周的消费者、生产者物价数据几乎没有释放利好信号，批发终端商品价格上涨2.6%，为劳工统计局2009年12月该统计项目以来最快增速。

美联储官员表示，他们正在跟踪AI大规模投资带来的通胀效应——推高芯片、电子产品价格。同时他们认为，AI投资带来的红利，有望对冲房地产等板块的疲软。

不过高盛经济学家罗尼·沃克在周一客户研报中提到，各项信号表明，楼市大概率会继续走弱，之后才会企稳。

“2027年，再度反弹的按揭利率带来的购房负担压力会成为主导因素，进一步拖累地产交易。”沃克写道，“持续高企的房贷利率，对房屋换手的冲击最为明显；近期利率走高，大概率会在未来几个月带动成屋销量继续下滑。”

*现状延续*

多项数据印证现状：超过95%的存量房贷借款人，当前贷款利率低于现行市场水平；其中65%的人，利率比现在低2个百分点以上。高盛预测，接下来三个季度住宅投资将分别下滑2.5%、4%、1%；如果按揭利率不回落，跌幅可能更大。

该行预计2027年独栋住宅开工量仅87.5万套，和今年基本持平；成屋销量预计390万套，和2026年接近，但较疫情前2019年大幅下降26%。沃克认为，这种低迷源于“利率锁定效应”：现有房主换房，就要承担更高的贷款成本，因此不愿卖房；同时购房负担能力持续恶化，抑制新建住房需求。

“最近几年住房交易一直区间震荡，购房负担压力封住上行空间，长期住房短缺又托住底部，避免崩盘。”沃克写道，“2027年，购房负担带来的利空影响会持续放大，进一步压制楼市活跃度。”

市场预期，美联储下周议息会议将维持基准利率不变。但CME美联储观察工具显示，期货定价反映，12月加息25个基点、2027年3月再度加息的概率较高。

也存在一点乐观信号：NAR经济学家劳伦斯·云认为，按揭利率涨幅已经远超美联储短期加息幅度，这或许意味着利率已经见顶。

“按揭利率上行幅度已经明显超过美联储短端利率上调幅度，所以房贷利率有可能已经触顶。购房者与卖房者都在观望，等待利率走向有利的时机。”

就在美联储正考量是否继续加息之际 美国房地产市场已亮起警示信号